Оценка государственного и муниципального имущества

В роли субъекта правовых рыночных отношений могут быть не только представители бизнеса и физические лица, но и государственные и муниципальные органы. Оценка их имущества является необходимой процедурой, если оно участвует в сделке. Рассмотрим случаи, когда определение рыночной стоимости активов является обязательным и сам алгоритм проведения независимой экспертизы.

Перечень ситуаций, требующих проведение оценки

В ФЗ № 135 четко отражены ситуации, при которых оценка муниципального или государственного имущества является обязательной процедурой. К основным событиям можно отнести:

• приватизацию недвижимости и земельных участков;
• сдачу активов в аренду;
• передачу в доверительное управление;
• реализацию преимущественного права выкупа муниципальных объектов арендатором;
• расчет стоимости активов в случае проведения национализации;
• исчисление имущественных налогов и иных обязательных сборов;
• передачу объектов в залог для получения целевого кредита или банковских гарантий;
• использование имущества в гражданском обороте для получения прибыли;
• заключение договора страхования и т.д.

Органы управления несут полную ответственность за эффективное управление имуществом, которое невозможно без знаний реальной стоимости объектов. 

Объект оценки

Экспертиза проводится по отношению следующих объектов:

• материальные активы;
• имущественные ценности, являющиеся объектами движимого и недвижимого имущества;
• нематериальные объекты;
• предметы роскоши, антиквариат;
• изобретения, промышленные образцы, разработки, технологии;
• ценные бумаги.

В зависимости от цели оценки может потребоваться расчет не только рыночной стоимости, но и ликвидационной, восстановительной, инвестиционной, утилизационной.

При проведении расчетов по недвижимости принимаются во внимание следующие факторы:

• месторасположение и транспортная доступность;
• основные параметры имущества;
• возраст, степень физического износа, основные материалы изготовления, этажность;
• состояние ремонта;
• варианты использования.

Особенности проведения оценки

Оценку государственного и муниципального имущества может проводить независимый эксперт, имеющий соответствующий опыт и разрешительные документы. Обязательным требованием выступает знание отечественного законодательства.

Оценщик выбирается на конкурсной основе, поэтому подать заявку может любой желающий при соответствии заявленным требованиям. Процедура экспертизы отличается от классической необходимостью согласования отчета об оценке с контролирующим органом, если доля собственности государства в общей имущественной массе превышает 2%. Для государственных активов в качестве такого органа выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Только после согласования может быть выпущен официальный документ, подтверждающий стоимость анализируемых объектов.

Несмотря на наличие процедуры согласования, ответственность за точность и достоверность расчетов несет оценщик. Если будет выявлено, что сведения  в отчете не соответствуют реальности, то такой документ и все совершенные сделки на основании него признаются недействительными.

Стандартный срок оценки составляет 6 месяцев. По его окончании экспертиза проводится заново.

Алгоритм проведения оценки

Процедура проводится в соответствии со ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ и включает следующие этапы:

1. Выбор независимого эксперта или оценочной компании. Организуется открытый аукцион, в котором могут принять участие все желающие. Обязательными условиями является членство в СРО и наличие полиса страхования профессиональной ответственности.
2. Заключение договора. В документе указываются реквизиты сторон, объект исследования, цель оценки, сроки выполнения работ, условия оплаты.
3. Сбор и аккумулирование информации. На данном этапе осуществляется выезд для фотофиксации и визуального осмотра имущества.
4. Проведение расчетов с использованием различных методов и подходов, подготовка отчета.
5. Согласование документа с контролирующим органом (при превышении доли собственности государства 2%).
6. Передача документа на бумажном или электронном носителе заказчику.
7. Проведение расчетов с оценочной компанией.

Подходы к оценке управления государственной и муниципальной собственности

Сравнительный подход

Основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами и сравнении имущества с аналогами. В основе этого подхода лежит принцип замещения, предполагающий, что покупатель не заплатит сумму больше, чем за покупку схожего объекта. При его реализации важно ввести несколько видов поправок:

• коэффициентных (это поправки на месторасположение, физический износ, транспортную доступность и иные факторы, заслуживающие внимание);
• стоимостных (вводимых к цене единицы аналога).

При внесении поправок учитывается, что коэффициентные параметры всегда вносятся первыми, а затем стоимостные (денежные) к уже откорректированной величине.

Затратный

Этот подход предусматривает, что покупатель не заплатит больше, чем за возведение аналогичного объекта. Алгоритм включает следующие этапы:

• оценку стоимости воспроизводства идентичного объекта;
• прогноз величины предпринимательской прибыли;
• выявление возможных видов износа;
• расчет стоимости земельного участка;
• определение рыночной цены имущества в целом.

Применение затратного метода при оценке государственного или муниципального имущества обосновано в следующих случаях:

• определение рыночной стоимости нового или недавно построенного объекта;
• выбор варианта наиболее эффективного использования земельного участка;
• для заключения договора страхования;
• для исчисления имущественного налога.

Доходный подход

В его основе лежит принцип получения дохода от использования актива в перспективе при сдаче его в аренду или перепродаже. Для расчета стоимости этим подходам используются метод капитализации или метод дисконтирования стоимости денежных потоков.

Почему стоит обратиться к нам?

У оценки государственного и муниципального имущества достаточно много нюансов и подводных камней, поэтому качественно справятся с работой только профессиональные эксперты. Наша команда имеет соответствующий опыт и разрешительные документы для расчета точной стоимости объектов в сжатые сроки. Беремся за сложные кейсы и всегда несем ответственность за результат.

Наши преимущества:

• демократичные цены;
• наличие в штате узкоспециализированных экспертов;
• оперативная подготовка отчета без ущерба качеству;
• применение широкого спектра подходов и методов для расчета точной цены;
• консультационная поддержка на каждом этапе;
• наличие полиса страхования профессиональной ответственности;
• возможность проведения заочной оценки (при предоставлении документов и фотоматериалов).

Первичная консультация предоставляется бесплатно. Остались вопросы? Позвоните нам +7 (495) 642-46-19.